전세계약시 임차인이 계속해서, 살고 싶다고 하면 전세계약갱신청구권을 사용 할 수 있습니다. 반면에 임대인은 이 사항에서 대해서 제대로 알지 못하면, 전세도 못올리고 속앓이를 할수 있는데요. 대처법을 설명하겠습니다.
목차
- 전세계약갱신청구권이란
- 거부 및 무효 방법
- 집주인이 6개월 전 연락이 왔다면
- 묵시적 갱신
- 전월세신고제
- 전월세상한제
- 마무리
전세계약갱신청구권
임대차보호법으로 2020년에 신설된 사항입니다. 임차인은 임대가 끝내기전 6개월 전부터 2개월 전까지 해당 내용을 청구해야 합니다. 청구를 한다면, 전세를 2년 더 연장해 줄수 있는 보호법인것이죠. 이러한 사항에서 요구권은 단 1회만 사용가능하며, 임대차 기간은 2년동안 보장됩니다.
하지만, 묵시적 연장이 된경우도 있는데요. 그럴때는 갱신청구권을 사용한게 아니게 됩니다. 다시말해, 자동으로 연장 된것이고, 다음 갱신일 (2년 뒤) 에 이 청구권을 다시 사용 하는 방법인것이죠. 계약 갱신시, 임대차 기간은 총 2년이고, 전세금은 5%이상 올릴 수 없습니다.
하지만, 임대인이 거절을 할수도 있는데요
거부및 무효 방법
임차인이 올라간 전세금을 연체해서 납부한 경우입니다. 사실은 임차인이 방 들어와서 살겠다고 한 것인데, 이럴일은 거의 없겠죠?
또한, 임차인이 거짓이나 그 부정한 방법으로 임차한 경우입니다. 해석에 따라 다르겠지만, 기존에 1명만 거주한다고 해놓고는, 둘이서 사는경우, 애완동물을 기르는 경우, 물건을 회손하는 경우 등이 있겠죠.
또 한, 전세 준것을 다시 전세 주거나 월세 준 경우.
주택의 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등을 말합니다. 이 때 물건이 잘 있는지 확인해야 할 것 같아요.
또 한, 재건축이나 철거를 위해서 할 수도 있는데요. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전의 우려가 있는 경우 입니다.
마지막으로 임대인이 그 주택에 직접 거주하려고 하는 경우인데요. 실제로 집주인이 들어가서 산다고, 해서 많이 임차인을 보내는 경우가 많습니다. 법적으로도 이를 해결 할 수 있는 방법이 있는 것도 아니고요.
손해배상
- 기존 환선 임대료 3개월 분
- 손해액
- 전세 새로 주었을 때의 비용 입니다.
임차인이 법적으로 무제를 삼을시 얻을 수 있는 최대한의 이익입니다. 사실 이익이라고 하기에는 어려운 부분이 있기는 합니다. 이사비용이라, 마음 쓰는 부분이 있기 때문이죠.
하지만, 임대임 입장에서는, 기회비용을 날리고, 이를 손실로 마감할 수는 없는 노릇입니다.
집주인이 6개월 전 연락이 왔다면
집주인이 느닷없이 본인이 집에 들어와서 산다고 연락이 오는 경우가 있는데요. 이때는 집주인이 전세계약갱신청구를 거부 하기 위한 작업으로 여겨 질 수 있습니다. 6개월전에 말을 해놔야지 해당, 법적으로 빠져나갈 수 있거든요. 그렇기 때문에, 임차인은 해당 집주인이 정말로 전입을 하는지 확인해야 할 사항이 생기기도 합니다.
하지만, 현실적으로 의미가 있어 보이지는 않습니다. 해당 소송은 민사소송으로 가야하기 때문이죠.
묵시적 갱신
임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지 계약조건 변경 등을 통지 하지 않는다면, 동일한 조건으로 자동 갱신 되는 사항입니다. 별다른 신고절차가 없습니다.
전월세신고제
전월세는 해당 지자체에 30일 이내로, 보증금, 임대료, 계약기간을 신고하여야합니다. 그렇게 하고, 주민센터에 신고함으로써 자동으로 확정일자가 부여 되는 것이지요. 마약에 계약서가 없다면, 입금 내역 등을 증빙자료로 제출 하여야 합니다.
전월세상한제
기존의 계약을 갱신시 상한을 5%로 정하며, 새로운 임차인과 하는 신규 계약은 적용받지 않습니다. 예를들어 2억원이라면 1000만원 이네요. 저렴하지도 않은 비용입니다. 하지만, 갑자기 큰돈을 전세로 올려달라고 하면 당황스러울 수 있겠죠?
전월세 갱신에관한 국교부 입장 표명
요약하면, 갱신요구를 제때 하지 못했다고해서, 무효 되는것이 아닌, 갱신요구권을 요청할 수 있음. 그리고 알림서비스를 제공하겠음
1. 갱신요구권은 임차인이 사용하지 않았다고 해서 없어지는 권리가 아니므로, 갱신요구권을 포기했다고 단정할 수 없습니다.
임차인은 제반상황을 감안하여 갱신요구권 행사여부를 결정할 수 있으며, 갱신요구권을 사용하지 않고 합의갱신한 경우 임차인은 다음 갱신계약시 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
2. 갱신계약을 체결한 임차인의 77.7%가 임대료 인상률 5%이내로 계약하는 등 임차인의 주거안정이 확인되고 있습니다.
임대차 신고정보(6~11월) 분석결과 갱신요구권을 사용하여 5% 이내로 계약한 임차인은 전체 갱신계약(2.4만건)의 67.8%(1.6만건) 수준이나, 갱신요구권을 사용하지 않고도 인상률 5% 이내로 갱신계약을 체결한 임차인을 포함한 비중은 전체 갱신계약의 77.7%*(전세 81.6%)로 갱신요구권이 임차인의 가격협상력 제고에 도움이 되었음을 확인할 수 있습니다.
* (전체) 갱신계약 23,705건, 갱신요구권 사용 67.8%, 5% 이하 계약 77.7%
(전세) 갱신계약 18,382건, 갱신요구권 사용 71.9%, 5% 이하 계약 81.6%
(월세) 갱신계약 5,323건, 갱신요구권 사용 53.8%, 5% 이하 계약 64.4%
3. 임대차시장은 금리상승, 매매가격 안정세의 영향으로 안정적 흐름이 확산되고 있습니다.
부동산원 주간 동향조사 결과, 서울 전세가격은 19주째 상승률이 둔화*되고 있으며, 신규가격 하락단지**도 관찰되고 있습니다.
* (’21.8.5주) 0.17%→(’21.9.4주)0.14%→(’21.10.4주)0.13%→(’21.11.4주) 0.10% → (1.1주) 0.02%
** 최근 실거래가 하락사례 : 송파구 A단지 13억(‘21.8)→11.8억(’21.12),마포구 B단지 10억(‘21.11)→9억(’21.12), 성북구 C단지 6.3억(‘21.10)→5.8억(‘21.12)
전세수급지수도 전국･수도권･서울 모두 12.3주 100 이하로 전환*되며, ‘19.11월 이후 2년만에 전국·수도권·서울 모두 임차인 우위 시장으로 전환되었습니다.
* 서울 12.1주(99.1) → 수도권 12.2주(98.8) → 전국 12.3주(99.4) 순으로 100 이하 전환
4. 정부는 임대차 시장의 안정을 위해 지속적으로 노력하겠습니다.
월세세입자의 부담 완화를 위해 ‘22년 월세세액공제 공제율을 한시적으로 상향하고, 상생임대인에 대한 양도세 실거주 요건 인정 인센티브 등 임차인 보호를 위한 세제혜택을 제공할 계획이며, 임대인의 허위 갱신거절 방지를 위해 계약갱신이 거절된 임차인에게 지자체가 해당 주택의 임대차 정보를 정기적으로 제공하도록 제도를 마련할 예정입니다.
또한, 계약종료 6개월 이전에 임차인에게 갱신요구권 등을 안내하는 “임대차 알림톡서비스”를 추진하는 등 임대차 제도 홍보도 강화하여 임대차 시장의 안정을 위해 지속 노력해 나가겠습니다.
마무리
사실 원만히 해결 하는게 가장 좋습니다. 민사로 가거나 손해 배상 청구시 변호사 선임비용이 들고, 이 때 얻을 수 있는 비용이 그렇게 많지 않기 때문이죠.