SH에서 임대주택들을 대상으로 재개발을 추진하겠다고 발표하였습니다.
1기 신도시 재개발 특별법과 발맞추어 추진하겠다는 입장인데요.
SH 가 보유한 땅이고, 건물이기 때문에 빠른 재개발 추진을 예상할 수 있는데요.
해당 아파트들을 알아보고, 입지의 장단점을 찾아 보겠습니다.
(돈이 되는) 추진이유
2021년 아파트 불시장의 열기가 꺾이고, 새로운 정부의 정책에 따라 대규모 개발 규제가 사라지고 있습니다.
아파트 분양가 상한제, 은행대출 제한 조건, 과세 조건 완화 등 다양하게 정부에서는 시장의 조건을 풀고 있는데요.
아파트를 짓고 분양하는 데는, 3~4년 정도의 총기간이 필요하기 때문에, 이전부터 잘 추진해 오지 않았다면, 현재에서는 개발할 수 있는 물건이 없습니다.
현시점에서 개발제한 조건을 풀고 건물을 짓겠다는 것은, 이후 시장에서 많은 수요와 이득을 가져갈 수 있을 것으로 보입니다.
쉽게 말해서, 5년 뒤에 돈이 될 것 같으니 규제를 풀고 지금 건물을 짓겠다는 이야기입니다.
지역별로 딴 상황
서울에 내 집이 있었으면 좋겠다. 하지만 나는 경기도에 집을 살 거야. 그게 수익이 좋거든. 이러한 재개발/분양 시장에서도 상황이 극명히 나뉘고 있는데요. 바로 지역 격차가 다르다는 것입니다.
수도권에서도 어느 지역은 지속적으로 재개발을 추진하는 반면에, 열기가 식어서 곧 싸늘한 겨울이 올 것 같은 지역도 있습니다. 다음은 추진 물건 상승지역과 감소 지역입니다.
재개발 추진
상승지역
- 서울특별시
- 부산광역시
- 경기도 광명시
- 경기도 성남
하락지역
- 인천광역시
(축적된 공급 물량 때문에 재개발 추진율이 낮습니다. )
20년 이상 100만 제곱미터가 어디?
1기 신도시 특별법을 조금 뜯어보고 살펴보겠습니다.
'택지로 조성된 지 20년이 지나고, 100만 제곱미터 이상의 집합단지에 재개발이 용이 하도록 법적으로 배려을 해주겠다' 라는 취지의 입법 제안 입니다.
1) 택지로 조성된지 20년이 지난 단지
2) 100만 제곱미터의 단지
사실 입법추진 내용을 보면 1기 신도시라고 특정 지은 것은 없어요. 하지만 이렇게 조성된 곳을 따져보면, 일산, 부천, 산본, 안양, 분당 밖에 없다는 즉 30년 전에 생긴 1기 신도시 밖에 추정할 수 없는 상황입니다.
사진에도 볼 있듯이, 100만 제곱미터는 여의도 절반정도의 면적입니다.
그래서, SH 물건이 어디인가요?
1) 강남구 수서 1단지
서울특별시 강남구 양재대로 55길 10입니다. 2200세대를 갖고 있으며, 올해로 30년이 넘었네요.
2) 양천구 목동 신정양천아파트
서울특별시 양천구 목동로 3길 57에 있는 신정 양천 아파트입니다. 3000세대 아파트이고. 95년 건물이기 때문에, 약 28년 되었습니다.
3) 노원구 중계목련 3단지
서울특별시 노원구 노원로 331에 있는 물건이며, 2900세대입니다. 건축물은 1991년 건물이기 때문에 30년 이상 되었습니다.
토지임대부분양주택 - 건물만 분양한다고!?
땅은 SH/LH가 소유합니다. 건물은 개인/법인이 소유하는 것을 말합니다. 용어가 생소해서 다소 어렵게 느껴질 수 있는데요.
일반적으로, 아파트를 구입한다고 하면 아파트의 건물과, 토지의 일부분에 대한 소유권을 갖는 것을 말합니다.
하지만, 땅의 소유권이랑 건물의 소유권을 다르게 할 수 도 있어요. 땅에 임대료를 지급하고, 제가 이 건물을 올리겠습니다. 대신 돈은 매달 드릴게요 하는 구조입니다.
이게 무슨 얼토당토 한 상황이냐 생각할 수도 있지만, 현실에서는 오히려 합리적인 방안입니다.
예를 들어, 내가 등산로 앞에 땅을 하나 갖고 있다고 가정할게요.
거기에 저는 직접 가기도 힘든데 노는 땅이라 너무 돈이 아깝습니다.
그런데, 그 동내 주민 한 명 나타납니다.
그 땅 위에 가판 놓고 음료수 장사를 하겠다고 합니다. 대신 돈을 준데요.
현실에서는 토지를 소유해도, 건물을 올리기 쉽지 않습니다. 비용 때문에요. 돈이 있어야 뭘 하든 말든 할 것 아니에요. 정부나 SH도 마찬가지입니다. 해당 돈을 받아오려면, 많은 승인과 합법과 절차가 필요하기 때문이에요.
요약하자면, 주민의 75% 이상이 동의하면, 땅을 계속 빌려 줄 수 있게 강제한다는 내용입니다.
그 기간도 최대 40년까지, 안정적으로 공급하겠다고 합니다.
대신 임대료는 지급하여야 하는데요. 이게 조금 비쌉니다.
서울의 한 아파트라고 했을 때는 매월 40만 원을 지급해야 한다고 합니다. 한 가정마다 40만 원씩 낸다고 하면 누가 거기에 들어가서 살겠어요.
하지만, 이 월 이용료는 개별 호수로 나눌 수 있습니다. 40만 원 / 약 800집. 매월 500원씩 SH에 지급하는 구조라고 보며 됩니다. ( 결국 땅주인에게 돈을 내는 구조네요.)
마치며
SH가 가진 서울 물량을 알아보며, 1기 신도시 특별법에 관련해서 다뤘습니다.
1기 신도시중 LH 물량에 대해서도 이야기했고요.
토지임대부주택에 대해서도 간략히 알아봤습니다.
마칩니다. 모두 부자 되세요!
